Nos expertises – HD IMMO

NOTRE APPROCHE

Choisir un dispositif immobilier, ce n’est pas cocher une case fiscale. C’est faire coïncider
un mécanisme avec votre situation, votre horizon et votre rapport au risque. Voici les
principaux outils que nous mobilisons, expliqués simplement mais sans rien cacher de
leur complexité.

DISPOSITIF PHARE 2026

Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun

Le principe. Créé par la loi de finances pour 2026 et applicable aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel. Il ne repose plus sur une réduction d’impôt, mais sur un amortissement : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une fraction de la valeur du bâti, à un rythme qui se situe selon les cas entre 3,5 % et 5,5 % de la base amortissable, modulé en fonction du niveau de loyer pratiqué.

Pour qui. Il s’adresse en priorité aux contribuables assez fortement fiscalisés, qui acceptent un engagement de location de neuf ans en échange d’une fiscalité allégée sur leurs loyers. Il convient aux investisseurs qui raisonnent patrimoine et durée, plutôt qu’avantage fiscal immédiat.
Les atouts à retenir :

Liberté géographique. Aucun zonage : vous pouvez investir partout en France, dans le neuf, en VEFA, ou dans l’ancien faisant l’objet de travaux importants.
Un amortissement puissant. La déduction annuelle peut réduire fortement, voire effacer, l’imposition de vos loyers pendant la durée de détention.
Une détention souple. L’investissement est possible en nom propre comme via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
Un déficit foncier mobilisable. Le mécanisme s’articule avec la déduction des
charges et travaux, dans les limites prévues par les textes.

Les points de vigilance, que nous abordons toujours franchement :

Des conditions strictes. Logement collectif, loué nu, résidence principale du locataire, plafonds de loyers et de ressources à respecter, location interdite à un membre du foyer fiscal ou à un proche jusqu’au deuxième degré. Le non-respect entraîne la remise en cause de l’avantage.
Un effet à la revente. L’amortissement déduit pendant la détention vient majorer la plus-value imposable le jour de la cession. Cet effet doit être intégré dès la projection initiale.
Un cadre encore en stabilisation. Certaines modalités relèvent de décrets et de textes susceptibles d’évoluer. À ce jour, les maisons individuelles restent exclues du dispositif.

Les taux et plafonds cités sont indicatifs et dépendent de la catégorie de loyer et des textes en vigueur.
Une étude personnalisée est indispensable avant toute décision.

OPTIMISATION DES REVENUS FONCIERS

Le déficit foncier

Le principe. Lorsque vous détenez un bien loué nu et que vous engagez des travaux, les charges peuvent dépasser vos loyers. Ce déficit s’impute d’abord sur vos autres revenus fonciers, puis, pour la part liée aux travaux et dans la limite fixée par la loi, sur votre revenu global. L’excédent éventuel se reporte sur les années suivantes.

Pour qui. Pour les contribuables disposant de revenus fonciers et fortement imposés, qui souhaitent rénover un logement ancien tout en allégeant leur fiscalité. C’est un levier patrimonial autant que fiscal, puisqu’il accompagne la valorisation du bien.

• Atout principal. Une économie d’impôt immédiate, adossée à des travaux qui améliorent votre patrimoine.

• Vigilance. Seules certaines dépenses sont déductibles, les travaux d’agrandissement ou de construction étant exclus. Les plafonds, notamment ceux liés à la rénovation énergétique, peuvent varier selon les lois de finances : raison de plus pour faire le point avec nous au moment de votre projet.

PATRIMOINE BÂTI D’EXCEPTION

La loi Malraux

Le principe. La loi Malraux récompense la restauration complète d’immeubles anciens
situés dans des secteurs protégés. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur
le montant des travaux de restauration, sous le contrôle des Architectes des Bâtiments
de France, en contrepartie d’un engagement de location.

Pour qui. Pour les amateurs de pierre de caractère et les contribuables fortement
imposés, sensibles au patrimoine architectural et prêts à s’engager dans une opération
exigeante. Un atout appréciable : cette réduction se situe en dehors du plafonnement
global des avantages fiscaux.

• Atout principal. Un avantage fiscal significatif, adossé à un bien rare et
durablement valorisé.

• Vigilance. Les travaux sont encadrés et le calendrier peut être long. La sélection de
l’emplacement et de l’opérateur est déterminante. Ce dispositif s’adresse à des
profils avertis, que nous accompagnons pas à pas.

TRÈS HAUTE FISCALITÉ

Les Monuments Historiques

Le principe. Réservé aux biens classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques,
ce régime permet de déduire les charges et les travaux de votre revenu global, sans
plafonnement spécifique, en échange d’un engagement de conservation du bien sur
une longue durée.

Pour qui. Pour les contribuables soumis à une imposition très élevée, désireux de
conjuguer passion du patrimoine et optimisation fiscale. C’est l’un des rares cadres
permettant d’imputer des montants importants sur le revenu global.

• Atout principal. Une déduction sans plafond pour des profils très fortement fiscalisés, sur un patrimoine d’exception.

• Vigilance. L’engagement de conservation est long, les obligations d’entretien sont réelles et le marché de ces biens est étroit. Une analyse approfondie est indispensable.

LOCATION MEUBLÉE

Le meublé : LMNP et LMP

Le principe. Louer un logement meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui permet
souvent de percevoir des loyers peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.
Selon le niveau de vos recettes et votre situation, vous relevez du statut non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Pour qui. Pour qui souhaite se constituer des revenus complémentaires réguliers avec une fiscalité maîtrisée, dans le résidentiel classique comme dans certaines résidences services.
• Atout principal. L’amortissement, qui neutralise une grande partie de l’imposition des loyers.
• Vigilance. Depuis les évolutions récentes de la loi de finances, les amortissements déduits peuvent être réintégrés dans le calcul de la plus value lors de la revente.
Cet effet doit être anticipé dès le départ. Le choix entre LMNP et LMP, ainsi que
celui de la résidence, mérite une vraie réflexion.

STRATÉGIE DE LONG TERME

La nue-propriété et le démembrement

Le principe. Le démembrement sépare la propriété en deux : l’usufruit, qui donne droit aux loyers et à l’usage, et la nue-propriété, qui correspond aux murs. En achetant la seule nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote, souvent de l’ordre de 30 à 40 %, et vous récupérez la pleine propriété au terme prévu, sans formalité.

Pour qui. Pour les investisseurs qui préparent leur retraite ou organisent une transmission, et qui privilégient la sérénité : pendant le démembrement, aucun loyer à gérer, aucune fiscalité foncière, et la nue-propriété reste hors de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

• Atout principal. Un achat décoté, sans gestion ni fiscalité pendant toute la durée du démembrement.

• Vigilance. Pas de revenus pendant la période d’usufruit et capital immobilisé sur le long terme. La qualité de l’usufruitier et de l’emplacement reste essentielle.

RÉNOVER DANS L’ANCIEN

Le dispositif Denormandie

Le principe. Pensé comme un Pinel de l’ancien, le Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien à rénover, situé dans une commune éligible, lorsque les travaux représentent une part significative du coût total de l’opération. En contrepartie, vous vous engagez à louer le bien pour une durée
déterminée.

Pour qui. Pour les investisseurs qui souhaitent conjuguer revalorisation d’un centre ville, travaux de qualité et avantage fiscal, dans les villes engagées dans des programmes de rénovation.

• Atout principal. Une réduction d’impôt dans l’ancien rénové, souvent à des prix d’entrée plus accessibles que le neuf.

• Vigilance. Le respect des conditions de travaux, de localisation et de plafonds est impératif. La réussite tient beaucoup au choix de la ville et à la maîtrise du chantier.

IMMOBILIER SANS GESTION

Les SCPI, la pierre papier

Le principe. Une SCPI collecte l’épargne de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier, le plus souvent professionnel. En détenant des parts, vous percevez votre quote part de revenus, généralement trimestrielle, sans avoir à gérer quoi que ce soit. Certaines SCPI investissent à l’échelle européenne, avec une fiscalité parfois allégée.

Pour qui. Pour diversifier un patrimoine, percevoir des revenus réguliers potentiels, ou investir dans l’immobilier avec un ticket d’entrée modéré. Les SCPI peuvent se loger en direct, en assurance vie, ou être acquises à crédit ou en démembrement selon votre objectif.

• Atout principal. Une exposition immobilière mutualisée et accessible, sans souci de gestion locative.

• Vigilance. Le capital et les revenus ne sont pas garantis, la liquidité est limitée et l’horizon recommandé est long, souvent supérieur à huit ans. Les frais et la qualité de la société de gestion font toute la différence.

OUTIL DE DÉTENTION

La SCI, pour détenir et transmettre

Le principe. La société civile immobilière n’est pas un placement, mais un outil. Elle permet de détenir un bien à plusieurs, d’organiser la gestion, et surtout de préparer la transmission en douceur, par exemple grâce à la donation progressive de parts. Selon le projet, elle relève de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.

Pour qui. Pour les familles et les investisseurs qui souhaitent structurer la détention d’un ou plusieurs biens, mutualiser un projet, ou anticiper une transmission entre générations.

• Atout principal. Une grande souplesse de gestion et de transmission.

• Vigilance. La SCI impose un formalisme et une comptabilité, et le choix du régime fiscal a des conséquences durables. Ce choix se réfléchit en amont, avec votre conseiller et, le cas échéant, votre notaire.

POUR CONCLURE

Aucun de ces dispositifs n’est meilleur qu’un autre dans l’absolu. Le bon choix est celui qui s’accorde à votre situation, à vos objectifs et à votre horizon. C’est tout le sens de notre métier : vous aider à y voir clair, comparer les options et bâtir une stratégie qui vous ressemble. Le premier entretien est offert et sans engagement ; nous serons ravis
d’en discuter avec vous.

Les informations de cette page sont d’ordre général et n’ont pas de valeur contractuelle. Elles ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation de souscription. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de vacance locative, de marché, de liquidité et de perte en capital. Les avantages fiscaux dépendent de votre situation et de la réglementation en vigueur, susceptible d’évoluer. Toute préconisation fait l’objet d’une étude d’adéquation préalable.