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Ne passez à côté d’aucune opportunité de l’immobilier neuf et de l’investissement ! HD Immo décrypte pour vous les nouveautés, les évolutions réglementaires et les tendances du marché immobilier français.
ARTICLE · FISCALITÉ IMMOBILIÈRE
Le dispositif Jeanbrun, nouveau cadre de l’investissement locatif
Le Pinel a tiré sa révérence et un nouveau venu prend le relais : le statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun. Amortissement plutôt que réduction d’impôt, liberté géographique totale, engagement de location : voici, posément, tout ce qu’il faut comprendre avant de se lancer.
La fin du Pinel, le début d’une nouvelle logique
Pendant des années, le Pinel a été la porte d’entrée la plus connue vers l’investissement locatif dans le neuf. Son principe était simple à saisir : en échange d’un engagement de location, l’investisseur obtenait une réduction d’impôt calculée sur le prix du logement.
Ce mécanisme a aujourd’hui pris fin, et le législateur a souhaité le remplacer par un outil pensé différemment.
Issu de la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé est entré en vigueur le 21 février 2026 et concerne les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. La presse et les professionnels du patrimoine l’appellent désormais dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement à l’origine du texte. Au-delà du changement de nom, c’est surtout la philosophie qui évolue : on ne raisonne plus en réduction d’impôt forfaitaire, mais en amortissement du bien.
L’amortissement, cœur du dispositif
L’idée est la suivante : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une fraction de la valeur du logement, exactement comme une entreprise amortit ses machines. Cette charge comptable, qui ne correspond à aucune sortie d’argent réelle, vient diminuer votre base imposable et donc l’impôt dû sur vos loyers.
Selon les textes, l’amortissement annuel se situe dans une fourchette comprise entre 3,5 % et 5,5 % d’une base correspondant à environ 80 % de la valeur du bien, le rythme dépendant du niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer consenti est modéré, plus l’avantage est important : c’est la contrepartie voulue par le législateur, qui cherche à remettre sur le marché des logements à loyers maîtrisés. Des plafonds annuels d’amortissement s’appliquent, de l’ordre de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon la catégorie de loyer retenue dans le neuf.
Les conditions à respecter
Comme tout dispositif fiscal, le Jeanbrun s’accompagne d’un cahier des charges précis. Le logement doit faire partie d’un immeuble collectif, être loué nu et constituer la résidence principale du locataire. L’engagement de location porte sur neuf ans, avec des plafonds de loyers et de ressources à respecter, selon que vous visez un loyer intermédiaire, social ou très social.
Côté biens éligibles, le dispositif vise le neuf et la vente en l’état futur d’achèvement, mais aussi l’ancien faisant l’objet de travaux importants, représentant au moins 30 % du prix de l’opération. Grande nouveauté par rapport au Pinel : il n’y a plus de zonage.
Vous pouvez donc investir partout en France, ce qui ouvre le champ des possibles, y compris dans nos villes du Grand Est. La détention peut se faire en nom propre ou via une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu.
Les vrais atouts pour l’investisseur
Une fiscalité des loyers allégée. L’amortissement peut réduire fortement, voire neutraliser pendant plusieurs années, l’imposition de vos revenus locatifs. Pour un
contribuable fortement fiscalisé, l’effet sur la rentabilité nette peut être notable.
La liberté de l’emplacement. Sans contrainte de zonage, vous choisissez d’abord un bon emplacement, puis vous appliquez le dispositif, et non l’inverse. C’est une logique
plus saine pour un investissement durable.
Une articulation avec le déficit foncier. Le mécanisme se combine avec la déduction des charges et des travaux, dans les limites prévues par la loi, ce qui renforce son
intérêt sur des opérations comportant de la rénovation.
Les points de vigilance que nous abordons sans détour
Un bon conseil consiste aussi à pointer ce qui mérite attention. Le premier point concerne la revente : l’amortissement déduit pendant la détention vient majorer la plus-
value imposable le jour de la cession. Autrement dit, une partie de l’avantage obtenu pendant que vous louez se retrouve, plus tard, dans le calcul de votre gain à la revente. Cet effet doit être intégré dès la projection initiale, en raisonnant sur la durée totale de détention.
Le deuxième point tient aux conditions, qui sont strictes. Le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni un proche jusqu’au deuxième degré. Le non respect de la durée, des plafonds ou des délais de mise en location peut entraîner la remise en cause de l’avantage. Enfin, le dispositif ne se cumule pas, sur un même bien, avec d’autres réductions d’impôt comme le Malraux ou le Denormandie.
Dernier point, important : il s’agit d’un cadre récent, encore en cours de stabilisation. Certaines modalités relèvent de décrets et de textes susceptibles d’évoluer, et à ce jour les maisons individuelles restent exclues. Raison de plus pour faire le point ensemble au moment précis de votre projet.
À qui s’adresse ce dispositif ?
Le Jeanbrun parle surtout aux contribuables dont la tranche d’imposition est élevée et qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier de qualité, tout en allégeant la fiscalité de leurs loyers. Il convient à ceux qui acceptent un engagement de location de neuf ans et qui raisonnent en stratégie de long terme, plutôt qu’en avantage fiscal immédiat.
Comment nous vous accompagnons
De l’idée à la remise des clés, nous restons à vos côtés :
• Une simulation chiffrée. Nous estimons l’effet réel de l’amortissement sur votre fiscalité, en fonction de votre tranche d’imposition, de votre financement et du loyer visé.
• La sélection du bien. Nous comparons pour vous des programmes éligibles, en plaçant toujours l’emplacement avant l’étiquette fiscale.
• Le cadrage juridique. Détention en nom propre ou via une SCI à l’impôt sur le revenu, plafonds de loyers, choix de la catégorie : nous balisons chaque étape.
• Le suivi dans la durée. Nous vous accompagnons pendant les neuf années d’engagement et au-delà, pour sécuriser votre opération.
Vous vous demandez si le dispositif Jeanbrun correspond à votre situation ? Le premier entretien est offert et sans engagement. Parlons en ensemble, chiffres à l’appui.
Nous contacterARTICLE · PIERRE PAPIER
SCPI : un marché qui retrouve de la stabilité
Après une phase d’ajustement, le marché des SCPI montre des signes d’équilibre. L’occasion de redécouvrir un placement immobilier accessible, mutualisé et qui se gère pour vous. Voici ce qu’il faut savoir avant d’y consacrer une part de votre épargne.
La pierre papier, en deux mots
Une SCPI, ou société civile de placement immobilier, rassemble l’épargne de nombreux investisseurs pour acheter et gérer un patrimoine immobilier, le plus souvent professionnel : bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie. En détenant des parts, vous devenez associé et percevez votre quote part de revenus, généralement versée chaque trimestre.
L’intérêt est double. D’une part, vous accédez à un patrimoine diversifié, composé de nombreux immeubles et locataires, là où l’achat d’un appartement vous expose à un seul bien et un seul occupant. D’autre part, vous n’avez rien à gérer : la société de gestion s’occupe de tout, de l’acquisition des immeubles à la perception des loyers, en passant par l’entretien et la relocation. C’est précisément cette tranquillité que recherchent beaucoup d’investisseurs.
Pourquoi on parle de stabilisation
Le marché des SCPI a connu une période de repositionnement, liée notamment à la remontée des taux d’intérêt, qui a pesé sur la valeur de certains actifs immobiliers.
Après ces ajustements, le marché paraît retrouver un certain équilibre. De nouvelles SCPI, créées récemment, partent sur des bases assainies, sans patrimoine ancien à corriger, et affichent des taux de distribution attractifs.
Cette photographie ne doit pas se lire comme une promesse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et toutes les SCPI ne se valent pas.
Le rôle d’un conseil est précisément de distinguer les véhicules solides, à la stratégie claire et à la gestion sérieuse, de ceux qui le sont moins.
Les SCPI européennes et la question fiscale
Une part importante des SCPI récentes investit hors de France, à l’échelle européenne.
Cet aspect mérite votre attention, car il a une conséquence fiscale intéressante : les revenus de source étrangère échappent, dans bien des cas, aux prélèvements sociaux français, et bénéficient de mécanismes destinés à éviter la double imposition. Pour un investisseur fiscalisé, cela peut améliorer sensiblement le rendement net perçu.
La contrepartie, c’est une lecture un peu plus technique de la fiscalité, qui dépend des pays concernés et de votre situation personnelle. Là encore, mieux vaut être bien accompagné pour comparer ce qui est réellement comparable.
Plusieurs façons de détenir des SCPI
On pense souvent à l’achat de parts au comptant, mais ce n’est qu’une possibilité parmi d’autres, et chacune répond à un objectif différent :
• Au comptant. Pour percevoir des revenus complémentaires réguliers potentiels, dès les premiers mois de détention.
• À crédit. Pour utiliser l’effet de levier du financement et déduire les intérêts d’emprunt, lorsque votre situation s’y prête.
• Au sein d’une assurance vie. Pour loger vos parts dans une enveloppe à la fiscalité avantageuse et faciliter la transmission.
• En nue-propriété. Pour acheter avec une décote et préparer un complément de revenus futur, sans fiscalité pendant la durée du démembrement.
Les risques à garder en tête
La SCPI reste un placement immobilier, avec les risques qui lui sont propres. Le capital n’est pas garanti : la valeur des parts peut baisser comme monter. Les revenus ne sont pas garantis non plus et peuvent varier dans le temps. La liquidité est limitée, car revendre ses parts peut prendre du temps selon les conditions de marché. Enfin, l’horizon recommandé est long, souvent supérieur à huit ans, ce qui suppose de n’y consacrer qu’une épargne dont vous n’avez pas besoin à court terme.
Comment nous vous accompagnons
Choisir une SCPI ne se résume pas à comparer des taux de distribution. Nous vous aidons à :
• Définir la bonne enveloppe. Détention directe, crédit, assurance vie ou démembrement, selon votre objectif et votre fiscalité.
• Sélectionner les véhicules. Nous analysons la stratégie, la diversification, la qualité de la gestion et la structure des frais.
• Calibrer la part dans votre patrimoine. Une SCPI est une brique de diversification, pas une fin en soi.
Curieux de savoir si la pierre papier a sa place dans votre stratégie ?
Échangeons lors d’un premier entretien offert, à notre cabinet ou en visioconférence.
ARTICLE · LOCATION MEUBLÉE
LMNP : un statut toujours intéressant, mais à manier avec méthode
La location meublée garde de solides atouts fiscaux, à commencer par l’amortissement.
Quelques évolutions récentes invitent toutefois à bien anticiper la revente. Tour d’horizon d’un statut populaire, sans complaisance mais sans noircir le tableau.
Le principe du meublé
Lorsque vous louez un logement meublé, vos loyers ne relèvent pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux. Ce simple changement de catégorie ouvre des possibilités fiscales intéressantes. Selon le niveau de vos recettes et votre situation, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel, le fameux LMNP, ou du statut professionnel, le LMP.
Le meublé concerne aussi bien le résidentiel classique, comme un studio loué à un étudiant ou à un jeune actif, que les résidences services : résidences étudiantes, seniors, ou établissements pour personnes âgées. Chaque univers a ses règles et ses spécificités, qu’il convient d’examiner avec soin.
Micro BIC ou régime réel ?
Au régime micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos loyers, sans avoir à justifier vos charges. C’est simple, mais rarement le plus avantageux dès que vous avez des charges réelles ou un emprunt.
Au régime réel, vous déduisez vos charges effectives et, surtout, vous amortissez le bien et le mobilier. L’amortissement est une charge comptable qui ne correspond à aucune dépense réelle, mais qui vient diminuer votre résultat imposable. Concrètement, il permet souvent de percevoir des loyers peu ou pas imposés pendant de nombreuses années. C’est l’un des grands atouts du meublé, et la raison pour laquelle tant d’investisseurs le privilégient.
Ce qui a changé sur la revente
Voici le point sur lequel nous attirons l’attention de nos clients. Depuis la loi de finances pour 2025, la règle a évolué : les amortissements déduits pendant la période de location peuvent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus value lors de la revente du bien. En clair, une partie de l’avantage obtenu pendant que vous louez se retrouve, le jour de la cession, dans le calcul de votre gain imposable.
Cette évolution ne retire pas tout l’intérêt du LMNP, loin de là, mais elle change la façon de le projeter. Il faut désormais raisonner sur l’ensemble de l’opération, de l’achat à la revente, et non sur la seule fiscalité confortable des premières années. Certaines situations, comme certaines résidences services, peuvent répondre à des règles particulières : un examen au cas par cas s’impose.
LMNP ou LMP : une frontière à surveiller
Le passage du statut non professionnel au statut professionnel dépend du niveau de vos recettes de location meublée et de leur poids dans les revenus de votre foyer. Ce basculement n’est pas neutre : il modifie le traitement des éventuels déficits, la fiscalité des plus-values et votre situation au regard des prélèvements sociaux. Beaucoup d’investisseurs ignorent cette frontière jusqu’au jour où ils la franchissent. Mieux vaut l’anticiper.
Les points de vigilance
• L’emplacement, toujours. Un meublé mal situé se loue mal, quelle que soit la fiscalité. Le choix du secteur et de la cible locative prime sur l’avantage fiscal.
• Les résidences services. Le bail commercial vous lie à un exploitant : sa solidité et la qualité de la gestion sont déterminantes pour la pérennité de vos loyers.
• La comptabilité. Le régime réel suppose une tenue comptable rigoureuse. Le coût d’un expert-comptable est généralement déductible et reste modeste au regard de l’avantage obtenu.
Comment nous vous accompagnons
Le meublé est un excellent outil quand il est bien employé. Nous vous aidons à :
• Choisir le bon régime. Micro BIC ou réel, LMNP ou LMP, selon votre situation et vos objectifs.
• Projeter l’opération entière. Y compris l’effet de la revente, pour éviter les mauvaises surprises.
• Sélectionner le bien. Résidentiel classique ou résidence services, en analysant l’exploitant et l’emplacement.
Le LMNP vous intéresse mais vous voulez en mesurer toutes les conséquences ?
Faisons le point ensemble lors d’un premier entretien offert.
ARTICLE · MARCHÉ LOCAL
Investir dans le neuf en Grand Est : nos repères du moment
Metz, Nancy, Thionville, le bassin frontalier luxembourgeois : notre région offre de vraies opportunités à qui sait choisir son emplacement. Voici nos repères pour investir dans le neuf, en gardant la tête froide et les bons réflexes.
Un territoire à plusieurs visages
Le Grand Est n’est pas un marché unique, mais une mosaïque de dynamiques. Au nord de la Moselle, la proximité du Luxembourg soutient durablement la demande locative : de nombreux actifs travaillent de l’autre côté de la frontière et cherchent à se loger côté français, ce qui maintient une tension favorable au bailleur, notamment autour de Thionville.
Les agglomérations de Metz et de Nancy, elles, conservent des fondamentaux solides : bassins d’emploi diversifiés, présence universitaire, réseaux de transport, vie culturelle.
La demande de logements y reste portée par les étudiants, les jeunes actifs et les familles. Chaque ville, chaque quartier a sa réalité locative : c’est cette connaissance fine du terrain qui fait la différence entre un bon et un mauvais investissement.
L’emplacement avant l’avantage fiscal
Nous le répétons souvent, car c’est essentiel : on n’achète pas une étiquette fiscale, on achète un logement. Le meilleur dispositif du monde ne sauvera jamais un bien mal situé, difficile à louer ou à revendre. À l’inverse, un appartement bien placé, dans un quartier recherché, à proximité des transports, des commerces et des écoles, trouvera
toujours preneur.
La règle d’or tient en un mot : l’emplacement. Avant de regarder le rendement annoncé ou l’économie d’impôt promise, posez-vous la question de la demande locative réelle.
Le logement se louera-t-il facilement, douze mois sur douze ? À quel public ? À quel loyer de marché ? Ces réponses comptent davantage que n’importe quelle brochure commerciale.
Les atouts du neuf
Investir dans le neuf présente des avantages concrets. Les logements récents respectent les dernières normes énergétiques, ce qui se traduit par des charges maîtrisées pour le locataire et une meilleure attractivité du bien. Les frais de notaire y sont réduits par rapport à l’ancien. Les premières années sont généralement exemptes de gros travaux, ce qui sécurise votre budget.
L’achat en l’état futur d’achèvement, la VEFA, s’accompagne par ailleurs de garanties protectrices, comme la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale. Vous achetez sur plan, le paiement s’échelonne au rythme de l’avancement du chantier, et vous recevez un logement neuf, prêt à louer.
Comment lire un programme
Tous les programmes neufs ne se valent pas, et c’est là que notre travail prend tout son sens. Au-delà de la plaquette, nous regardons le sérieux du promoteur, la cohérence du prix au mètre carré avec le marché local, la qualité de l’emplacement, l’exposition et l’agencement des lots, ainsi que le potentiel locatif réel. Un même programme peut receler de bons et de moins bons lots : le choix précis du logement compte autant que celui de la résidence.
Effort d’épargne et financement
Un investissement locatif ne se résume pas à son prix d’achat. Ce qui compte, c’est l’effort d’épargne mensuel réel, autrement dit la différence entre vos recettes et l’ensemble de vos charges, une fois la fiscalité prise en compte. Un bien plus cher peut, au final, vous coûter moins chaque mois qu’un bien meilleur marché, selon le loyer et le cadre fiscal.
Côté financement, ne vous arrêtez pas au seul taux d’emprunt. L’assurance, les conditions de remboursement anticipé et la souplesse du prêt comptent tout autant.
Nous vous aidons à comparer objectivement les propositions et à bâtir un plan de financement à votre mesure.
Comment nous vous accompagnons
Notre connaissance du terrain est au service de votre projet :
• Une sélection locale et nationale. Nous comparons les programmes de nombreux promoteurs, dans la région comme ailleurs en France quand votre stratégie le justifie.
• Un conseil sans surcoût. Nous sommes rémunérés par le promoteur que vous choisissez, au prix public, sans frais d’agence pour vous.
• Un accompagnement complet. Financement, fiscalité, démarches notariales, suivi du chantier jusqu’à la remise des clés.
Vous envisagez un investissement dans le neuf en Grand Est ? Présentons vous une sélection adaptée à votre budget, lors d’un premier entretien offert.
Nous contacterARTICLE · OPTIMISATION
Déficit foncier : l’allié des contribuables fortement fiscalisés
Acheter un bien à rénover peut transformer vos travaux en véritable levier fiscal. Le déficit foncier reste l’un des mécanismes les plus efficaces pour qui perçoit déjà des revenus fonciers. Explications claires, exemple à l’appui.
Le mécanisme en détail
Le principe repose sur une idée simple : lorsque les charges d’un bien loué nu dépassent les loyers qu’il rapporte, vous créez un déficit. Ce déficit ne se perd pas. Il s’impute d’abord sur vos autres revenus fonciers, puis, pour la part qui correspond aux travaux et dans la limite fixée par la loi, sur votre revenu global. L’excédent éventuel se
reporte sur les années suivantes.
La limite d’imputation sur le revenu global est traditionnellement de 10 700 € par an. Au-delà, le surplus reste imputable sur vos revenus fonciers des années suivantes. Pour un contribuable dont la tranche d’imposition est élevée, l’économie réalisée peut être substantielle, puisqu’elle se calcule à hauteur de votre taux d’imposition, auquel s’ajoute l’effet sur les prélèvements sociaux des revenus fonciers.
Quels travaux sont éligibles ?
Tous les travaux ne se valent pas au regard du déficit foncier. Sont déductibles les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration d’un logement existant. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus du mécanisme. La frontière entre ces catégories est parfois subtile, et une erreur d’appréciation peut coûter cher. C’est un point que nous examinons toujours avec attention, idéalement avant l’achat.
Le cas de la rénovation énergétique
Ces dernières années, le législateur a encouragé la rénovation énergétique des logements, notamment ceux affichant les plus mauvaises performances. Un plafond d’imputation relevé a ainsi pu s’appliquer à certains travaux permettant de sortir un bien du statut de passoire énergétique. Ces mesures, par nature temporaires, dépendent des lois de finances successives et de leur reconduction. Au moment de votre projet, nous vérifions ensemble le cadre exactement applicable, afin de ne pas raisonner sur une règle périmée.
Un exemple chiffré, à titre illustratif
Imaginons un investisseur fortement fiscalisé qui acquiert un appartement ancien et engage 30 000 € de travaux déductibles sur une année, alors qu’il perçoit par ailleurs 6 000 € de loyers fonciers. Les travaux effacent d’abord ces 6 000 € de loyers, puis une fraction du solde vient réduire son revenu global, dans la limite annuelle prévue, le reste se reportant sur les années suivantes. À la clé, une économie d’impôt qui accompagne la valorisation du bien rénové.
Cet exemple est purement illustratif et simplifié. Les montants réels dépendent de votre situation, de la nature des travaux et des règles en vigueur. Seule une étude personnalisée permet de chiffrer votre cas.
Le points de vigilance
• Un engagement de location. Le bénéfice de l’imputation sur le revenu global suppose de maintenir le bien en location pendant une durée minimale. Une revente trop rapide peut entraîner une remise en cause.
• La nature des travaux. Seules certaines dépenses ouvrent droit au mécanisme. La qualification des travaux doit être rigoureuse.
• Un outil, pas un objectif. On n’achète pas un bien pour ses seuls travaux. L’emplacement et la qualité du logement restent prioritaires.
Comment nous vous accompagnons
Le déficit foncier se prépare en amont. Nous vous aidons à :
• Simuler l’économie d’impôt. En fonction de votre tranche d’imposition et de votre projet de travaux.
• Qualifier les travaux. Pour sécuriser la déductibilité et éviter les écueils.
• Intégrer le tout dans votre stratégie. Le déficit foncier prend toute sa valeur replacée dans une vision patrimoniale d’ensemble.
Vous payez beaucoup d’impôts et envisagez un bien à rénover ? Une simulation s’impose. Le premier entretien est offert et sans engagement.
Nous contacterARTICLE · PRÉPARER DEMAIN
Nue-propriété : investir sans souci de gestion
Acheter un bien décoté, sans loyers à gérer ni fiscalité pendant des années, puis récupérer la pleine propriété au terme : la nue-propriété est une stratégie élégante, souvent méconnue. Voici comment elle fonctionne et à qui elle convient.
Comprendre le démembrement
La propriété d’un bien peut se diviser en deux droits distincts. L’usufruit donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, par exemple les loyers. La nue-propriété,
elle, correspond à la détention des murs, sans la jouissance immédiate. On parle alors de démembrement de propriété.
Dans une opération d’investissement en nue-propriété, vous achetez la seule nue-propriété d’un logement, tandis qu’un usufruitier, le plus souvent un bailleur institutionnel comme un bailleur social, détient l’usufruit pour une durée fixée à l’avance, fréquemment de quinze à vingt ans. Pendant toute cette période, c’est l’usufruitier qui loue, encaisse les loyers et assume la gestion.
La décote, coeur de l’intérêt
Puisque vous renoncez aux loyers pendant la durée du démembrement, vous achetez moins cher. Cette décote est souvent comprise entre 30 et 40 % de la valeur du bien en pleine propriété, selon la durée prévue. Vous acquérez donc un bien de qualité, dans un bon emplacement, à un prix sensiblement réduit, en échange d’une patience récompensée au terme.
Cette décote n’est pas un cadeau, mais la juste contrepartie de l’usufruit cédé. Elle constitue néanmoins un point d’entrée attractif pour qui n’a pas besoin de revenus immédiats et privilégie la constitution d’un capital pour plus tard.
Aucune gestion, aucune fiscalité pendant le démembrement
C’est sans doute l’atout le plus appréciable de la formule. Pendant toute la durée du démembrement, vous n’avez ni locataire à trouver, ni loyer à gérer, ni travaux à financer, ni fiscalité foncière à supporter, puisque vous ne percevez aucun revenu. C’est l’usufruitier qui assume l’ensemble de ces obligations, y compris l’entretien courant du bien selon les modalités prévues.
Autre point notable : pendant le démembrement, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière du nu propriétaire. Pour un contribuable concerné par cet impôt, l’avantage est loin d’être anecdotique.
La récupération de la pleine propriété
Au terme prévu, l’usufruit s’éteint et vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais ni formalité particulière, et sans fiscalité au titre de cette reconstitution. Vous disposez alors d’un logement que vous pouvez habiter, louer pour vous constituer des revenus, ou revendre. La stratégie prend ainsi tout son sens à l’approche de la retraite ou dans une logique de transmission.
À qui s’adresse cette stratégie ?
La nue-propriété parle aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et qui recherchent la tranquillité absolue : aucune gestion, aucune fiscalité courante. Elle séduit ceux qui préparent leur retraite, en programmant la récupération de la pleine propriété pour le moment où ils en auront l’usage, ainsi que ceux qui organisent une transmission, le démembrement se prêtant bien aux donations.
Les points de vigilance
• Pas de revenus pendant la période. Vous immobilisez un capital sur le long terme sans percevoir de loyers. Cette stratégie suppose de ne pas avoir besoin de cette épargne pendant la durée du démembrement.
• La qualité de l’usufruitier. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement et le sérieux des intervenants restent déterminants.
• Un horizon long. Le bénéfice se concrétise au terme. La formule convient à qui sait se projeter sur quinze à vingt ans.
Comment nous vous accompagnons
La nue-propriété demande une vision de long terme. Nous vous aidons à :
• Vérifier la cohérence. Avec votre horizon, votre besoin de revenus et vos objectifs de transmission.
• Sélectionner l’opération. Emplacement, durée du démembrement, qualité de l’usufruitier et niveau de décote.
• Articuler avec votre patrimoine. Notamment au regard de l’impôt sur la fortune immobilière et de votre stratégie successorale.
La tranquillité d’un investissement sans gestion vous séduit ? Découvronsensemble si la nue-propriété vous correspond, lors d’un premier entretien offert.
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